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不動産の譲渡所得の計算方法を解説します!

これから不動産を売却される方は、売却時にかかる税金についてご存じでしょうか。
不動産売却にかかる税金は、不動産の購入費用や売却費用、購入や売却にかかった経費を用いて計算します。

しかし、売買契約書に購入費用が明記されていない場合のように、購入費用がわからない場合もありますよね。
今回は、このような事例にも対処しつつ、譲渡所得税を計算する方法について解説します。

□不動産の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得と呼ばれる利益に対して、一定の税率をかけることで計算します。
税率は不動産の保有期間が5年未満の場合はおよそ40パーセント、5年を超える場合はおよそ20パーセントです。
売却金額そのものではなく、購入費用や経費を差し引いた利益に対してかかるため、注意しましょう。

また、保有期間は売却した年の1月1日を基準に判断します。
例えば2014年の4月に不動産を購入、2019年の6月に売却した場合、実際には5年と2か月が経過していますが、税額計算上では4年と8か月と見なされます。
このケースで税率を軽減したい場合、2020年以降に売却しましょう。

譲渡所得は、不動産の売却益から不動産の購入費用、売買にかかった経費を差し引きます。
3000万円の特別控除やマイホームの買い替え特例が適用できる場合、上記金額からさらに差し引く形で適用します。
譲渡所得が0円以下になった場合は、譲渡所得が発生しません。
プラスになった場合は、この金額に対して保有期間ごとの税率を適用します。

□よくある間違いやトラブル

1つ目は、不動産の購入価格が売買契約書に明記されていないケースです。
売買契約書や領収書の中には、土地と建物の価格が明確に区別されていない場合があります。

このようなケースでは、消費税をもとに建物の金額を逆算すると良いでしょう。
土地には消費税がかからないのに対し、建物には消費税がかかります。
つまり、消費税から建物のみの価格を割りだし、合計金額から建物の価格と消費税を差し引くと、土地の金額がわかります。

2つ目は、契約の日と受け渡しの日が異なるケースです。
保有期間の開始地点は、基本的に受け渡しの日とされていますが、契約の日を開始日として計算しても構いません。
新築の場合は引き渡し日のみのため、注意しましょう。

□まとめ

今回は、不動産の譲渡所得の計算方法や、2つの悩みに対する対処法について解説しました。
譲渡所得は不動産の保有期間によって異なるため、売却するタイミングも重要です。
不動産の価値や、税率の変動に注意して売却しましょう。