不動産の利回りとは？計算方法を解説します！

相続税対策として不動産投資をお考えの方は、不動産の利回りについてご存じでしょうか。
投資によって得られる利益を想定するのに大切な利回りを深く考えずに物件を選ぶと、相続税以上に損してしまう場合があります。
特に、表面利回りと実質利回りの違いは大切です。
今回は、不動産の利回りとは何か、利回りの計算方法について解説します。

□不動産の利回りとは

不動産の利回りとは、不動産の購入費用を差し引いた、1年あたりの利益のことを指します。
例えば、8000万円の物件に対して年間800万円の利益が出る場合、利回りは10パーセントとなります。
不動産の広告でもよくつかわれるこの利回りのことを、表面利回りと呼びます。

しかし、不動産にかかる費用は購入費用だけではありません。
不動産の購入費用だけでなく、固定資産税や管理費用などの経費も考慮した利回りのことを、実質利回りと呼びます。
実質利回りの方が実際の利益に近いため、シミュレーションする場合は実質利回りで考えましょう。

広告で見る利回りが魅力的に感じる場合も、その多くは表面利回りを記載しています。
表面利回りが高くても経費が高くついて実質利回りは低くなる、といった落とし穴も考えられます。
表面利回りではなく、実質利回りで判断しましょう。

一般的に、利回りは空室がないことを前提に考えます。
地方で空室が生まれやすい場合は、実質利回りよりも実際の利回りが低くなる場合もあるため、注意しましょう。

□利回りの計算方法

まず、表面利回りの計算方法です。
表面利回りは、年間の収益を物件の購入価格で割り、割合に換算します。
冒頭の例であれば、800万円を8000万円で割り、100をかけると10パーセントと算出できます。
算出方法がシンプルで、様々な物件を比較しやすい点がメリットでしょう。

次に、実質利回りです。
実質利回りでは、毎年かかる経費は年平均の利益から差し引き、購入時の経費は購入価格に加えて計算します。

例えば毎年経費が80万円、購入時にかかる経費が400万円だとすると、800万円から80万円を差し引いて720万円、8000万円に400万円をくわえて8400万円、最後に720万円を8400万円で割り、実質利回りはおよそ8.5パーセントと算出できます。

□まとめ

今回は、利回りとは何か、利回りの計算方法について解説しました。
利回りには2種類あり、シミュレーションする上では実質利回りが大切です。
魅力的な表面利回りに惑わされずに、堅実に利益を考えてシミュレーションしましょう。